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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。


  "尋找更多更便宜的錢",這是房地產行業永恒的主題之一。

  華潤集團目前擁有電力、水泥、零售、地產、醫藥等多個業務,華潤銀行為其各個板塊上產業鏈上下遊的企業提供供應鏈金融服務,增加各板塊競爭力,形成特有優勢。

  萬科迫切需要打通海外低成本融資通道。從去年收購港股房企南聯地產,到成立海外事業部,再到今年正在推進的B股轉H股,萬科的國際化戰略正一步步變為現實,緊隨其後的國際融資之路也已打通。

  "房企高度依賴銀行貸單一格局在未來將很難持續,房地產市場融資必然將逐步呈現成熟房地產市場的多元化格局,直接融資比例提高。"住建部政策研究中心主任秦虹認為,不斷加碼的地產調控讓寬松的、低成本的、易於獲得的銀行貸款間接融資的環境很難再現。

  而對於近期國內資本市場再融資放開,萬科並未有太多期待。萬科董秘譚華傑對本報記者表示,萬科2007年推行再融資,保持每年40%甚至更高的增長速度,那時向股東融資是有利於公司發展和他們自身利益的。而萬科現在已進入一個相對平穩增長期,沒有迫切的股權融資需求。

  自2007年以來,以發行債券和票據為主的海外融資,是內地房企獲取發展資金的一條重要通道,每年的海外融資以數百億至千億計。2013年上半年,內房股海外融資達903億元,超過去年全年;數十傢內地中小型房企亦在尋求赴港IPO。

 擺脫對銀行依賴

  除信托外,房地產私募基金也在加速發展。德信資本董事長陳義楓估算,目前房地產私募基金的存量規模在3000億左右,未來兩年這一數字會上升至1萬億。

  房地產利用外資在此後數年一直遭遇政策狙擊。限於A股上市公司的身份,萬科並未享受上述融資模式帶來的更多紅利,其綜合融資成本甚至高於中海外、華潤、龍湖等H股房企。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-14/07582494070.shtml

  翻開萬科歷年年報和公告會發現,風靡國內房企的海外IPO(類紅籌融資)始自萬科。

  探索供應鏈金融

  自2003年第一輪房地產調控以來,內地地產商在各種限制性政策的狙擊之下,不斷突破創新尋找新的融資通道。其中萬科更遍嘗各種融資方式,在房地產金融領域和調控下的市場中占得先機。

  打通海外融資之道

  而在國內,隨著金融托媒加劇的趨勢,房地產信托發展迅猛。"中國信托業目前規模已達10萬億,其中一半以上的發行是與房地產有關,"深圳一傢私募基金人士對本報記者說。

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  萬科管理層透露,萬科最近2-3 年一直在籌劃為其管理的社區提供金融服務,且已嘗試與華夏銀行、民生銀行等較大銀行在杭州的一個項目中合作,但目前未取得實質性進展。多年來管理層一直在尋找一傢中型區域性銀行進行合作。

  萬科社區金融首先是消費。萬科執行副總裁毛大慶透露,除瞭去年開始嘗試推廣的社區食堂、菜市場、便民超市以及藥房等等服務以外,今年還會推出關於社區的普通惠民醫療服務和社區老人的居傢護理,以及洗衣店、社區基本的采購和服務,都會一起配備。

  而萬科籌謀的金融服務不僅包括社區金融,還包括對其8000傢供應商所進行的供應鏈金融服務。這一點類似於華潤集團的供應鏈金融業務模式。

內容來自sina新聞

  華潤金融有關人士介紹,所謂供應鏈金融,就是以產業供應鏈上的一傢或幾傢核心企業為紐帶,憑借其對上下遊中小企業在長期貿易合作中所獲得的信息優勢,以平衡銀企之間長期存在的信息不對稱,並依靠貿易合作中的物流和資金流的存在,實現企業擔保抵押模式的創新。

  本報記者瞭解到,此前萬科已經通過華潤銀行供應鏈金融產品信付通業務,向其數千傢供應商進行承兌匯票貼現的融資。而這一模式將來或可以用於萬科徽商銀行。

  調控十年,即是一部房地產金融的進化史,直接融資漸漸成為主流。隨著房地產行業業務向商業地產、旅遊地產、養老地產等領域細分,其與金融的融合趨勢也進一步加強,產融結合呼之欲出。

  "沒有銀行,就沒有房地產","房地產要死,也是銀行先死,"過去十年,房地產與銀行的關系就像華遠地產(600743,股吧)董事長任志強指出的,生死相依。

  然而梳理近十年房地產融資格局,一個清晰可見的趨勢是,房地產公司正在逐漸擺脫對銀行的依賴,借道海外融資、信托、基金、券商資管等工具,走上一條多元化的直接融資之路。

  2004年,萬科和德國銀行Hypo Real Estate Bank Internatinal(簡稱HI)達成合作協議,雙方共同完成"中山城市風景"項目。

  由住建部政策研究中心與高和資本聯合發佈的《2013年民間資本與房地產業研究報告》數據顯示,房地產直接融資資金總額8年間增長6.5倍,所占比重已經由2004年的30%上升至2012年的40.5%。

調控十年 萬科領銜房地產金融曲線進化

  比之房企目前多用的海外發行票據、信托、私募融資,萬科入股徽商銀行,更為高明的思路則是,不僅僅是向金融機構和投資者借款,而是將地產與金融業務打通瞭,無論是社區金融還是供應鏈金融,其產業鏈條均向上延伸。

  今年3月份,萬科通過全資子公司萬科地產香港發行瞭8億美元的5年期債券,實際年利率僅2.755%;今年7月,萬科又通過境外子公司設立瞭20億美元的中期票據計劃。多位券商分析師表示,一旦萬科的B轉H實施成功,其境外融資渠道進一步趨於多元化,融資成本也將進一步降低。

  而房企涉足銀行更將地產與金融的融合推進一步。不止萬科,10月25日,越秀地產母公司越秀集團以114.44億元港幣收購香港創興銀行;8月底綠地集團與貴州省政府簽署金融戰略合作協議,擬在發起設立外資小額貸款公司、商業銀行,組建金融資產交易所、金融租賃公司等方面開展合作。

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  萬科並不滿足於僅僅降低融資成本,進軍社區金融和供應鏈金融,則是萬科深思熟慮後向產業鏈上遊延伸的舉措。



  鑒於利用外資的政策限制,萬科采用瞭海外上市的融資架構來完成HI的2740萬美元貸款。該模式出爐以後的近10年時間裡,碧桂園、SOHO中國、恒大、龍湖等境內房企的海外融資(包括IPO),也主要是在該模式基礎上調整,以符合政策要求。
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